автор Збигнев Дубель
5. ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
5.1. Профессиональная деятельность в области недвижимости
Как уже говорилось, одним из фундаментов реформ государственного устройства, которые должны привести к развитию рыночной экономики, была собственность, равно и в сфере недвижимости. Возвращение полных прав собственности на недвижимость, в том числе жилую, стало основой новой экономики. Недвижимость стала рыночным товаром. Рынок недвижимости является специфичным, так как расходы, понесенные в этом секторе, это чаще всего инвестиция результатов труда всей жизни, или последствия которой в связи с привлеченными кредитами будут ощущаться в дальнейшей жизни. Сроки выплат популярных кредитов на покупку жилья составляют до 30 лет, поэтому 25-летний кредитополучатель, покупающий квартиру, закончит выплачивать кредит возрасте 55 лет. Поскольку это реально касается дела всей жизни, законодатель трактует вопрос покупки и эксплуатации недвижимости очень серьезно. Устав об управлении недвижимостью дал жизнь трем новым профессиям, придав им статус "профессия общественного доверия", такой же как у профессии адвоката или юрисконсульта. Это следующие профессии: эксперт по имуществу, агент по недвижимости и управляющий недвижимостью.
Эксперт по имуществу занимается оценкой недвижимости. Его мнение ??? для судов, управлений по имуществу при начислении налогов от выполненных операций в области недвижимости, или гмин, ведущих приготовления продажи недвижимости. Фактическая цена выполненной транзакции может быть другой, т. к. важным является взаимопонимание продавца и покупателя, этой цены им нельзя навязать, но налоги (если цена операции будет ниже) будут заплачены в соответствии с ценой, определенной экспертом, а не записанной в соглашении. Однако в большинстве своем эти цены согласуются с оценками экспертов.
Агент по недвижимости занимается приготовлением недвижимости к продаже, поиском продавцов и покупателей, проверяет правовой статус и доводит сделку до завершения. Очевидно, нет обязательств пользоваться услугами посредника, однако посредник дает гарантии добросовестности и правильности проведения сделки. Его участие уменьшает вероятность, что заработанное в течение всей жизни покупателя будет украдено нечестным "продавцом", или что совершенная операция, с учетом юридических тонкостей, несмотря на отсутствие злой воли кого бы то ни было, будет недействительной.
Управляющий недвижимостью – профессия для нас самая важная – занимается обслуживанием недвижимости, принадлежащей равно как частным лицам, так и гминам или Госимуществу. Его задачей является забота о правильной эксплуатации недвижимости, максимальное уменьшение расходов при как можно более высокой эффективности и соответствии требованиям закона и правилам совместного проживания.
5.2. Управление недвижимостью
Управление недвижимостью это профессиональная деятельность, осуществляемая управляющими недвижимостью по правилам, определенным законодательством. Управляющий недвижимостью есть физическое лицо, имеющее профессиональную лицензию, выданную в порядке, прописанном в уставе. Предприятие не может получить такой лицензии. Предприниматели могут осуществлять деятельность в области управления недвижимостью, если работа в этой области будет выполняться управляющими недвижимостью, или при условии приема на работу лицензированного управляющего. За правильность управления с помощью такой фирмы лично отвечает нанятый управляющий. Профессиональное название "управляющий недвижимостью" охраняется законом.
Управление недвижимостью основано на принятии решений и выполнении действий, имеющих целью обеспечить компетентное экономико-финансовое хозяйствование недвижимостью, а также обеспечить безопасность использования и правильную эксплуатацию недвижимости, в том числе текущее администрирование недвижимости, равно как и действий, направленных на содержание недвижимости в неухудшающемся состоянии в соответствии с ее предназначением, а также обоснованного инвестирования в эту недвижимость. Управляющий не должен заниматься управлением недвижимостью, в которой выплаты собственников не позволяют сохранять неухудшающееся состояние и будет происходить деградация здания, или отказаться от управления в таком случае. В то же время он должен ясно проинформировать товарищество о причине такого состояния и попробовать убедить собственников увеличить расходы, которые они несут.
Управляющий недвижимостью может выполнять разработки и экспертизы, а также консультирование в области управления недвижимостью.
5.3. Управляющий недвижимостью
Управляющий недвижимостью или предприниматель действуют на основе соглашения об управлении недвижимость, заключенном с ее владельцем, жилищным товариществом либо иным лицом или организационной единицей, владеющей правом на недвижимость, с правовыми последствиями непосредственно для этого лица либо организационной единицы. Соглашение требует письменной формы под угрозой недействительности. В соглашении указывается управляющий недвижимостью, профессионально ответственный за его выполнение, а также номер его профессиональной лицензии. В соглашении помещается свидетельство о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный в связи с осуществлением деятельности по управлению недвижимостью. Управляющий недвижимостью подлежит обязательному страхованию гражданской ответственности за ущерб, причиненный в связи с осуществлением деятельности управляющего. Страхование управляющего гарантирует товариществу, что в случае ошибки либо недосмотра управляющего возможные потери, понесенные по этой причине, будут покрыты страховкой.
Границы прав и обязанностей управляющего вытекают из положений права, а также из соглашения об управлении недвижимостью, а величина вознаграждения за управление недвижимостью определяется в соглашении. Управляющий недвижимостью не может из управления недвижимостью черпать выгоды, иные нежели получение вознаграждения.
Управляющий недвижимостью обязан выполнять работу в соответствии с принципами, вытекающими из положений права и профессиональными стандартами с особой старательностью, соответствующей профессиональному характеру этой деятельности, а также с принципами профессиональной этики. Он также обязан руководствоваться принципом охраны интересов лиц, с вещами которых связана эта деятельность.
Охрана интересов лиц, поручивших управление своей недвижимостью, требует знания закона и его изменений, а они в Польше вносятся непрерывно. Поэтому управляющий недвижимостью обязан постоянно повышать профессиональную квалификацию. Если изменится положение и появится какая-нибудь обязанность товарищества, связанная например с безопасностью системы газоснабжения, управляющий должен проинформировать об этом товарищество и довести до выполнения этого обязательства. Товарищество не может принять объяснения незнанием права или недавним изменением положений. Такой недосмотр может дорого стоить товариществу.
Управляющий недвижимостью, не выполняющий добросовестно своих обязанностей, подлежит профессиональной ответственности. По отношению к управляющему в связи с профессиональной ответственности могут быть вынесены следующие дисциплинарные наказания:
1) замечание;
2) выговор
3) приостановление профессиональной лицензии на период от 6 месяцев до 1 года;
4) приостановление профессиональной лицензии пока заново не сдаст экзамен;
5) лишение профессиональной лицензии с возможностью снова добиваться ее получения по истечение 3 лет от дня лишения.
Одновременно управляющий, как физическое лицо, подлежит гражданской ответственности и может подлежать судебному преследованию в связи со вредом, нанесенным заказчику. Поэтому необходимо страхование управляющего от такой ответственности. Очевидно, страховкой можно воспользоваться только тогда, когда в поведении управляющего отсутствовал злой умысел.
При выполнении профессиональной деятельности в связи с заключенным соглашением об управлении недвижимостью, в рамках этого соглашения управляющий, профессионально отвечающий за его выполнение, имеет право ознакомления, а также получения соответствующих копий, выписок и заверенных справок из:
1) кадастровых книгах;
2) кадастра недвижимости;
3) учет сети инсталляции на земельном участке;
4) таксационных таблиц и карт;
5) планов местности, анализах условий и направлений развития территориального хозяйства гмин, а также решений об условиях застройки и освоения территорий;
6) данных по учету населения.
Эти права необходимы для исчерпывающего знания объекта недвижимости, а благодаря этому – возможности нести полную ответственность за выполненную работу.
5.4. Присвоение лицензий управляющим недвижимостью
Физическое лицо может подать заявление о присвоении профессиональной лицензии управляющего недвижимостью.
Профессиональная лицензия присваивается лицу, которое:
1) является полностью юридически дееспособным;
2) не подвергалось наказанию за преступления против имущества, документов, за экономические преступления, за подделку денег, ценных бумаг, государственных знаков, за налоговые преступления, а также за иные преступления, имеющие значение с точки зрения профессиональной деятельности;
3) имеет высшее образование;
4) закончило последипломные курсы в области управления недвижимостью;
5) отбыло профессиональную практику в области управления недвижимостью;
6) прошло с положительным результатом квалификационную процедуру, тем самым сдав экзамен, позволяющий получить профессиональную лицензию в области управления недвижимостью.
Полномочия и профессиональную лицензию на основе квалификационной процедуры, пройденной с положительным результатом, присваивает министр строительства, территориального и жилищного хозяйства. Лица, которым присвоены полномочия и профессиональная лицензия, подлежат записи в центральные реестры управляющих недвижимостью на основе свидетельств присвоения этих полномочий и лицензий.
Министр имеет право проведения контроля за обладанием полномочий и профессиональных лицензий при исполнении деятельности в области управления недвижимостью, а также до составления предложений о наказании в делах, о которых говорилось выше. Министр созывает, путем распоряжения, Комиссию Профессиональной Ответственности с участием лиц, указанных профессиональной организацией экспертов по имуществу, агентов по недвижимости а также управляющих недвижимостью.
5.5. Управление только с лицензией
Ответственность, связанная с управлением по заказу, как видно очень велика. Устав ввел обязанность получения лицензии везде, где происходит управление недвижимостью. Без лицензии допускается только распоряжение недвижимостью непосредственно ее владельцами либо вечными пользователями.
Осуществление профессиональной деятельности в области управления недвижимостью без профессиональной лицензии карается арестом, ограничением свободы или штрафом. Тому же самому наказанию подвергается предприниматель, которые доверил выполнение действий по управлению лицу, не имеющему соответствующих полномочий или профессиональной лицензии.
Вынесение приговоров в таких делах происходит в соответствии с положениями Кодекса судопроизводства в делах о правонарушениях.