автор: Збигнев Дубель
Введение
Закон «О собственности на помещения», который действует с 1995 года, дал жизнь более 80 000 жилищных товариществ. В 2005 году число товариществ превысило цифру в 110 000 и далее продолжает увеличивается. Рост обеспечивается постоянным процессом продаж квартир из публичного жилого фонда, а также – строительством новых, предназначенных на продажу. На сегодняшний день в Польше насчитывается несколько миллионов человек, которые являются хозяевами приватизированных квартир, если считать членов их семей, то это число увеличивается до нескольких десятков миллионов. Это значит, что такая форма собственности стала представительной в масштабе всего жилого фонда Польши.
Для начала, небольшой исторический экскурс для того, чтобы проследить путь, который надо было пройти для достижения подобного результата.
II мировая война и переход к экономике социалистического образца
Вторая мировая война и период ПНР – это было время систематических попыток ограничения свобод поляков и уничтожения механизмов рыночной экономики, которые были выработаны в предвоенные десятилетия. Наша страна оказалась в сфере влияния системы, которая основывалась на насилии в отношении всех, кого коммунистическая идеология называла врагом. Характеристикой этой системы был полный контроль государства над гражданином. В связи с тем, что собственность, недвижимость могли сделать гражданина независимым от государства, важным элементом той системы была политика направленная против частной собственности. Так одним из первых решений новой «власти» было проведение аграрной реформы и национализация промышленности. Собственники больших наделов земли и большинства заводов и фабрик были лишены прав владения, государство забрало их под свой контроль. Подобным образом государству перешло во владение большинство лесов. В городах, которые часто были сильно разрушены в следствии военных действий, необходимо было строить новые квартиры. Собственники разрушенных домов не всегда были в состоянии их достроить. Для того, чтобы заставить собственников по всей стране проводить ремонты, был издан декрет о разборке и восстановлении домов уничтоженных и поврежденных в результате войны. Власти могли приказать собственнику поврежденного здания осуществить ремонтные работы. Если собственник не начал ремонт, либо медленно ремонтирует (часто из-за отсутствия денег), то здание государство, гмина[1] или жилищный кооператив могли отремонтировать здание на счет владельца. В реальной жизни это означало переход к государству прав собственности над недвижимостью. Под предлогом планового восстановления разрушенного города государство решало, каким образом в надлежащий способ расселить работников. Для этой цели была ограничена частная собственность и управление жилыми домами было отдано государству – «под общественный контроль». В 1945 году был издан декрет, согласно которому «с днём вступления в силу декрета вся земля в столичном городе Варшаве переходит в собственность гмины столичного города Варшавы». Вместе с землей в собственность к государству постепенно переходили и здания (временно была два отдельных права собственности – на здания и на землю).
На землях, на которых не распространялось действие декрета, можно было отчуждать (забирать) недвижимость под планируемые государственные инвестиции, среди прочего на тех землях, где было запланировано строительство жилых зданий. Гмины получали в собственность эти земли, а также их можно было передать жилищным кооперативам или заводам.
Государственная монополия в жилищном секторе
В скором времени, квартиры в большинстве польских городов перешли в государственную собственность (коммунальную или заводскую), или кооперативную (кооперативы были полностью зависимы от государства). С точки зрения потребностей на квартиры, недвижимость, которая находилась в частной собственности, не играла существенной роли, это был ничтожный процент жилищного фонда.
Массовое жилищное строительство стало монопольной сферой деятельности государства. Слишком малое число построенных квартир по сравнению с потребностями привело к появлению зависимости граждан от власти через необходимость выполнения ожиданий взамен на право найма коммунального, кооперативного или ведомственного помещения. Люди, не "заслуживающие" ордера на квартиры, ждали его 10-20 лет и дольше.
Образовавшиеся в таких условиях правила жилищного хозяйствования функционировали до начала 90-х годов, а кардинальное изменение, создавшее правильные отношения собственности на жилые помещения, датируется 1995 г., когда был принят устав о собственности на помещения, возвращая принципы функционирования в мире, опирающимся на рыночную экономику и собственность.
В период ПНР коммунальные и ведомственные помещения выделялись обычно бесплатно, наниматель подписывал соглашение и оплачивал квартплату (иногда вносил небольшой залог). Квартплата устанавливалась сверху, постановлением Совета Министров и не была достаточной для содержания зданий, которые после постройки (или отбор частному собственнику) начинали разрушаться. Квартиры не подлегали передаче (перепродаже) и наследованию, а ведомственные были дополнительно связаны с работой на предприятии, которое было собственником. В случае смерти нанимателя о том, что в квартире дальше может проживать его семья, каждый раз решала гмина или организация по месту работы. Если работник увольнялся с работы, должен был вернуть ведомственное жилье. Правила жилищного распоряжения квартирами устанавливал закон "право на помещения".
Аналогично управлению ведомственным жильем выглядело управление квартирами, принадлежащими армии, милиции и Министерства Внутренних Дел. Оно определялось отдельными уставами и требовало полной лояльности представителей этих служб.
Полное отсутствие собственности не могло быть принято поляками, а потребность во владении оказалась такой сильной, что при "оттепели" в 70-х годах появилась возможность выкупа коммунальных квартир и некоторых ведомственных (решение о том, может ли квартира быть выкупленной, принимал народный совет (орган территориальной администрации) или организация по месту работы. Покупка осуществлялась в форме нотариального акта. Однако собственность на помещение была ограничена. Для такой "жилой недвижимости" создавалась кадастровая книга, можно было использовать ипотеку, квартира могла быть продана либо наследована, но владелец не имел какого-либо влияния на содержание всего объекта недвижимости. Вносил квартплату и выплаты в ремонтный фонд, но этими деньгами распоряжался администратор, здания ремонтировались только в ситуациях угрозы строительной катастрофы. Ограничение права собственности вытекало, среди прочего, из положений местного права, которое, например, в ст. 32 возможность найма выкупленного помещения ставило в зависимость от согласия отдела жилищных вопросов местных районных органов управления.
Квартиры в жилищных кооперативах выделялись (и в дальнейшем это так и выглядит) после уплаты т. н. "жилищного взноса", составляющего около 30% стоимости квартиры, остаток в виде т. н. "жилищного кредита" жилец выплачивал в течение 20-30 лет вместе с оплатой квартплаты. После выплаты кредита однако не становился владельцем квартиры, а в случае освобождения жилья (возврата кооперативу) получал возврат "жилищного вклада" в том самом объеме (без процентов или валоризации). Право собственности на кооперативную квартиру также не подлежало передаче и наследованию, однако право найма помещения после смерти члена кооператива могло переходить его ближайшему родственнику, если тот совместно с ним проживал до момента смерти и орган управления кооператива выразил на это свое согласие. В кооперативах существовало "кооперативное собственническое право на помещения". Это право получал член кооператива, который выплачивал полную стоимость строительства жилья (строительный вклад). Однако он не становился владельцем жилья (им по-прежнему был кооператив), однако мог продать квартиру, она подлежала наследованию, а в случае возврата квартиры кооперативу получал возврат понесенных расходов. Получение кооперативного собственнического права на помещения не требовало формы нотариального акта и не регистрировалось в кадастровых книгах.
Жилищный кооператив теоретически был добровольным объединением его членов, которые основывали кооператив для того, чтобы строить себе квартиры. Однако на практике были зависимы от власти. Если кооператив функционировал в соответствии с ожиданиями, получал новые территории под строительство, но о распределении квартир принимали решение не только власти кооператива, но и народные советы, партийные организации и т. д.
Состояние "0" – первоначальное после падения ПНР
Такая ситуация была до преобразований государственного устройства в Польше, связанных с падением ПНР и возвращением к рыночной экономике. Этот период оставил на поляках сильный след. Закрепил в сознании обиженных людей чужеродность всякой власти. Отсутствие авторитета власти у одних, вместе с пренебрежительным отношением к ней (этот рефлекс можно заметить и поныне), встречался с убеждением других, воспитанных в той системе, что не существует другой возможности и что рыночная экономика представляет угрозу людям. Внушаемые им в голову в течение 55 лет утверждения, что капитализм несет с собой эксплуатацию и уничтожение обычных людей, и вдобавок последствия грабительской экономики тех нескольких десятков лет (деградация жилых зданий, продолжительная нехватка всего, от продуктов питания, технического и промышленного оборудования, до недостаточного количества квартир) не наполнял оптимизмом, несмотря на очевидность зла, связанного с минувшим периодом. Результатом такого положения было также и отсутствие доверия к новой власти и нежелание личного участия в проведении перемен
Зачатки перемен в экономике встречали сопротивление части общества, и одновременно с эйфорией принимались другими.
Поскольку одной из основ реформ государственного устройства, которые должны привести к развитию рыночной экономики, была собственность, также и в сфере недвижимости возвращение полных прав собственности на жилье должно стать основой новой экономики. Недвижимость должна быть рыночным товаром, а не так как раньше, личным имуществом.
Собственность это не только права, но и обязанности. Если собственность, то и решения, связанные с недвижимостью, принадлежат собственникам. Также содержание собственности осуществляется за их счет. Устав о собственности на помещения (1995) упорядочил вопросы собственности на помещения и кроме того унифицировал правила установления отдельной собственности на помещения, независимо от того, находятся ли помещения в зданиях, принадлежащих госимуществу, иных юридических лиц или лиц физических. Устав ввел институт жилищного товарищества и создал условия для приватизации коммунальных фондов, что в результате увеличило эффективность управления этими фондами. Устав положил конец претензиям владельцев квартир на ремонтирование зданий гминами (столько лет мы платили за ремонты, которых никогда не было, теперь требуем наши деньги), дав одновременно гарантии, что деньги от недвижимости являются частной собственностью, будут предназначены исключительно на содержание этой недвижимости и никто их уже не украдет у владельцев помещений.
Понимание того, что владение недвижимостью дает не только права, вытекающие из собственности, но и обязанности (в том числе финансовые), давалось нелегко. Сегодня, после одиннадцати лет действия устава о собственности на помещения, жилищные товарищества функционируют все лучше и лучше, в владельцы довольны таким функционированием управления недвижимостью
1. ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ
1.1. Базовые понятия
Гражданско-правовые отношения между физическими и юридическими лицами регулирует Гражданский Кодекс (ГК), объектом которого являются как имущественные, так и неимущественные гражданско-правовые отношения. Кодекс охватывает всевозможные правовые взаимоотношения между физическими и юридическими лицами, а также правовые взаимоотношения между юридическими лицами. Здесь ищем законы, касающиеся недвижимости, собственности, управления и т. д.
Объекты недвижимости (или просто недвижимость) это части поверхности земли, выделенные как предмет собственности, равно как и неразрывно связанные с грунтом здания или части таких зданий, если в силу особых положений являются отдельным от грунта предметом собственности (ст. 46 ГК).
Вещами в понимании кодекса являются только материальные предметы (ст. 45 ГК).
Составная часть вещи не может быть отдельным предметом собственности и иных вещественных прав. Составная часть вещи есть все, что не может быть от нее отделено без повреждения или существенного изменения отделенного предмета. Составными частями объекта недвижимости признаются также права, связанные с его собственностью (ст. 47-50 ГК).
Собственность – в границах, обозначенных в уставах и правилах совместного проживания, собственник может за исключением других лиц пользоваться вещью в соответствии с общественно-хозяйственным предназначением своего права, в частности может получать денежные и иные доходы от вещи. В тех же самых границах он может распоряжаться вещью (ст. 140 ГК).
Общая собственность – право собственности на ту же самую вещь может принадлежать нераздельно нескольким лицам. Общая собственность бывает или с определением долей, или совместной общей собственностью. Каждый из совладельцев может распоряжаться своей частью без согласования с остальными совладельцами. Чтобы распорядиться общей вещью или совершить иные действия, которые превышают полномочия текущего управления, необходимо согласие всех совладельцев. Если такого согласия нет, совладелец, доля которого составляет как минимум половину, может добиваться решения через суд, который примет постановление с учетом целей предполагаемых действий а также интересов всех совладельцев (ст. 195-199 ГК).
Управление общей собственностью – каждый из совладельцев обязан участвовать в управлении общей вещью. Для действий, связанных с обычным управлением, нужно иметь согласие большинства совладельцев. В случае, когда такого согласия нет, можно добиваться судебного решения, позволяющего совершить это действие. Большинство рассчитывается в соответствии с размерами долей (ст. 200 –204).
Доходы от общей собственности – каждый из совладельцев правомочен совладеть общей вещью, а также пользоваться ею в тех границах, которые не противоречат совладению и пользованию вещью остальными совладельцами. Денежные и иные доходы от общей собственности достаются совладельцам в соответствии с величиной их долей; в тех же самых пропорциях совладельцы несут расходы и обязательства, связанные с общей вещью (ст. 206-207).
Вечное пользование – земли, являющиеся собственностью Государственного Имущества (...), а также собственностью единиц территориального самоуправления либо их объединений, могут быть переданы в вечное пользование физическим лицам, и юридическим лицам на срок 99 лет. В исключительных случаях допускается передача земли на более короткий срок, но не менее чем на 40 лет.
В границах, очерченных уставами и принципами общественной жизни, а также соглашением о передаче земли в вечное пользование, пользователь может использовать землю за исключением других лиц. В тех же границах может распоряжаться своим правом. Здания и иные сооружения, построенные вечным пользователем, становятся его собственностью. То же самое касается зданий и иных сооружений, которые вечный пользователь приобрел согласно соответствующим положениям при заключении соглашения о передаче земель в вечное пользование (ст. 232 – 234 ГК).
Приведенные выше термины по отношению к жилым зданиям устанавливают, что здание вместе с наделом земли, на котором оно построено, есть объектом недвижимости (составной частью вещи) и имеет конкретного собственника (односемейный дом или многоквартирный, владельцем которого является одно лицо). Владельцем здания является владелец земельной недвижимости или вечный пользователь земель. Недвижимость может также становиться общей собственностью (многоквартирный дом, в которым квартиры выкуплены разными лицами) и тогда каждый из совладельцев может распоряжаться своей долей без согласия остальных совладельцев, в то время как для распоряжения общей вещью а также для действий, которые превышают полномочия текущего управления, необходимо согласие всех совладельцев. Общей вещью в таком случае являются те части здания, которые принадлежат не одному совладельцу, а всем (наружные стены, крыша, фундамент, коридоры, лестничные площадки, и т. д., а также участки земли, на которых расположено здание).
Общие части должны управляться всеми совладельцами. Каждый совладелец обязан участвовать в распоряжении общей вещью. Для совершения действий, связанных с общем управлением, необходимо согласие большинства совладельцев. Большинство совладельцев рассчитывается в соответствии с величинами долей в недвижимости. Денежные и иные доходы от общей вещи достаются совладельцам пропорционально величине долей; в тех же самых пропорциях совладельцы несут расходы и обязательства, связанные с общей вещью.
1.2.1. Закон о собственности на помещения
Сущностью реформ государственного строя 90-х годов была собственность, в том числе на недвижимости. Началось возвращение полных прав собственности бывшим владельцам квартир. Массово начало продаваться коммунальное и ведомственное жилье их настоящим нанимателям. Совместная собственность многоквартирных домов стала распространенным явлением. Принцип общей собственности, вытекающий из гражданского кодекса, признавался только для малых зданий, являющихся собственностью исключительно физических лиц.
Продажа жилья общественного жилого фонда (сначала государства, а затем и гмин, которым государство передало в собственность большую часть жилья, предназначенного для постоянной сдачи в наем) – осуществлялась прежде всего на основе устава об управлении землями и отчуждении недвижимости, действующего с 1982 г.
Покупатель такого жилья, хотя мог его продать и записать в наследие, не принимал решений, касающихся управления зданием, и вносил государственную квартплату так же, как и наниматель, не выкупивший жилье, покрывая в среднем около 30% стоимости эксплуатации. Поскольку покупка жилья не приводила к обязанности покрывать полную стоимость его содержания, а к тому же гмины, в чьей компетенции было устанавливать цену продажи и снижать ее, в первой половине 90-х старались через низкие цены поощрять наемщиков к покупке занимаемого ими жилья, владельцами жилых помещений часто становились люди с низкими доходами. После вступления в силу устава о собственности на помещения эти люди в один момент стали не в состоянии оплачивать полную стоимость содержания своей собственности. Поскольку, несмотря на совершение покупки квартиры, являющейся ранее общественной собственностью, покупатель до сих пор выплачивал государственную квартплату, а недвижимостью, в которой находилось его жилье, управляли государственные или коммунальные организации, в момент принятия устава о собственности на помещения часть владельцев не смогла установить разницы между собственностью и наймом, а решающее большинство не имело какого-либо опыта хозяйствования собственной недвижимостью.
Гражданский кодекс регулировал вопросы общей собственности, но его применение в зданиях, являющихся общей собственностью нескольких десятков или сотен собственников, могло бы оказаться практически невозможным. Уже только собрание в одно время всех собственников могло стать проблемой. Поскольку в соответствии с ГК для распоряжения общей вещью, а также иных действий, которые превышают полномочия текущего управления, необходимо согласие всех совладельцев, принятие такого вида решения могло стать нереальным. Одновременно следовало упразднить упомянутый выше устав об управлении землями и отчуждении недвижимости.
Эти проблемы решил принятый 24 июня 1994 г. устав о собственности на помещения (УСП). Устав определяет способ установления выделенной собственности самостоятельными помещениями, помещениями другого предназначения, права и обязанности собственников этих помещений а также управление общей собственностью. В области, не урегулированной уставом, применяются положения Гражданского кодекса (УПС ст. 1).
В ст. 2 записано, что самостоятельное жилое помещение, а также помещение иного предназначения, может представлять собой отдельный объект недвижимости. Итак помещение, являющееся отдельной собственностью, есть одновременно отдельный объект недвижимости, такой же как и другие, определенные в ГК. Если какой-либо вопрос, касающийся собственности на помещение, не регулируется УСП, обязательными являются все положения ГК, касающиеся недвижимости. В понимании устава, отдельным жилым помещением является комната или группа комнат, выделенная постоянными стенами в территории здания и предназначенная для постоянного проживания людей, которая вместе со вспомогательными помещениями служит удовлетворению их жилищных потребностей. Это положение применяется соответственно и для самостоятельных помещений, которые используются по своему предназначению на цели, отличные от жилищных. К помещению могут принадлежать в качестве его составных частей помещения, непосредственно к нему не прилегающие или находящиеся в границах недвижимости за пределами здания, в котором выделено это помещение, в частности: подвал, чердак, кладовка, гараж, называемые "принадлежащими помещениями".
Дополнительные нормы, приравнивающие недвижимость помещений с иными видами недвижимости, заложены в ст. 3. В случае выделения собственности на помещение собственнику помещения полагается доля в общей собственности как право, связанное с собственностью помещения. Нельзя добиваться ликвидации общей собственности на общую недвижимость, пока есть собственность на отдельное помещение. Общей недвижимостью становятся земли а также сооружения и те части здания, которые не служат только для пользования собственниками помещения.
Определена доля собственника отдельного помещения в общей недвижимости: она соответствует относительной доле полезной площади помещения вместе с площадью принадлежащих помещений в общей полезной площади всех помещений вместе с их принадлежащими помещениями. Доля собственника самостоятельных невыделенных в общей недвижимости помещений соответствует отношению полезной площади этих помещений вместе с площадью принадлежащих помещений к общей полезной площади всех помещений вместе с принадлежащими к ним помещениями.
В соответствии со ст. 4, прежнему собственнику недвижимости (гмине, Государственному Имуществу или физическому лицу) по отношению к невыделенным помещениям, а также к общей недвижимости полагаются такие же самые права, какие имеются у владельцев выделенных помещений; то же самое касается и его обязанностей.
Наиболее важная новинка в УСП это ст. 6. В ней говорится, что совокупность собственников помещений, входящих в состав определенной недвижимости, представляет собой жилищное товарищество. Жилищное товарищество может приобретать права и создавать обязательства, выступать субъектом и объектом правоотношений. Это означает, что если в данной недвижимости прежний собственник (госимущество, гмина, юридическое или физическое лицо) выделил хотя бы одно помещение и продал его какому-либо другому лицу (есть как минимум два собственника), на законных основаниях появляется жилищное товарищество. Законодатель не наделяет товарищество правом юридического лица, однако наделяет аналогичными чертами (приобретение прав и создание обязанностей, ответственность перед судом и право предъявлять иски в судебном порядке). Товарищество является собранием собственников, формирующих организационную единицу, действующую на основе особых положений.
Устав различает товарищества в зависимости от числа помещений. Если количество выделенных помещений плюс невыделенных не превышает семи, то для управления общей недвижимостью применяются положения Гражданского кодекса и Гражданского процессуального кодекса об общей собственности. Если помещений больше чем семь, управление общей недвижимостью происходит согласно предписаниям УСП (ст. 19 – 20).
1.2.2. Жилищное товарищество
Общие принципы функционирования жилищного товарищества можно кратко описать следующим образом.
Товарищество возникает на законных основаниях при выполнении условия отделения и продажи первого помещения. Товарищества нельзя "основать", "создать" без выполнения этого условия. Нельзя утверждать, что товарищества не существует, если это условие выполнено. Существование товарищества зависит не от воли, а от фактов.
Жилищное товарищество не владеет отдельного имущества, но все ее имущество принадлежит отдельным владельцам помещений. Приобретение прав товариществом означает приобретение прав в пользу всех владельцев помещений, а права, приобретенные в пользу товарищества, становятся общей собственностью владельцев помещений. Обязанности товарищества являются обязанностями владельцев помещений, входящих в его состав.
Владелец – член жилищного товарищества – является самостоятельным обладателем жилья (выделенной недвижимости) а также обладателем доли в общей собственности (собственности на землю или вечного пользования землей вместе с такой же самой долей в собственности общих частей здания).
Собственниками помещения (членами жилищного товарищества) могут быть физические и юридические лица, государственные (Госимущество или гмина) или частные. Обязанности и полномочия всех этих собственников, связанные с обладанием помещений, одинаковы, пропорциональны доли в недвижимости.
Каждый собственник обязан полностью покрывать стоимость содержания помещения, а также вытекающую из его доли часть стоимости содержания общей собственности.
Владелец помещения имеет право пользования своей собственностью в соответствии с правилами совместного проживания: не имеет права, например, уничтожить свою собственность, поскольку невозможно отделить ее от собственности других лиц. Владелец, вопиющим образом нарушающий правила совместного проживания, может в судебном порядке быть лишенным собственности на помещение.
Каждый собственник участвует в принятии решений, касающихся управления общей недвижимостью. Решения принимаются в виде постановлений путем голосования. Владелец обладает таким голосом, какова его доля в недвижимости. Постановление является действительным, если за его принятие проголосует более 50% долей. Его выполнение обязательно для всех собственников, в том числе тех, которые были против его принятия.
Наниматели помещения не входят в состав товарищества и не могут как-либо влиять на его деятельность. Участником товарищества является только собственник. Он имеет право сдать свое помещение и получать доход от сдачи внаем. При этом он отвечает за своих нанимателей и их поведение.
Каждый собственник в части, соответствующей его долям, несет ответственность за обязательства товарищества. Если увеличенные обязанности вытекают с вины других лиц, товарищество или его член может добиваться удовлетворения путем гражданского процесса (через суд), однако процесс не освобождает его от ответственности за выполнение обязательств.
1.2.3. Права и обязанности собственников помещений
Основные права и обязанности собственников определены в уставе Гражданского кодекса (140 ГК). УСП не вносит изменений, перечисляя эти права в ст. 12 – 17.
Как мы уже вспоминали, владелец помещения имеет право соучаствовать в использовании общей недвижимости в соответствии с ее предназначением. Денежные и иные доходы от общей недвижимости служат для покрытия расходов, связанных с ее эксплуатацией (такого обязательства нет в ГК), а в части, превышающей эти потребности, полагаются собственником помещений пропорционально их долям. В таких самых пропорциях владельцы помещений несут расходы и обязательства, связанные с содержанием общей недвижимости, которые не покрываются денежными и иными доходами. Доходами от общей недвижимости являются, например, плата за использование стены здания для размещения рекламы, сдача в наем части лестничных площадок для осуществления хозяйственной деятельности или для иных потребностей нанимателя, сдача в наем части крыши для антенны сотовой связи и т. д.
Собственник несет расходы, связанные с содержанием его помещения, он обязан содержать свое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать домашний порядок, участвовать в расходах, связанных с содержанием общей недвижимости, использовать ее так, чтобы не затруднять использования другими совладельцами, а также сотрудничать с ними в защите общего имущества. По требованию органов домоуправления собственник помещения обязан предоставлять доступ к своему помещению, когда это является необходимым для консервации, ремонта или устранения аварии в общей недвижимости, а также в целях оснащения здания, его части или других помещений дополнительными инженерными сооружениями и системами. Эти обязанности ввели в УСП, принимая во внимание слаженное совместное проживание жителей одного дома. В ГК таких обязанностей не предусмотрено.
Кроме определенных в уставе обязанностей собственников, собственники должны поддерживать "домашний порядок". Названные таким образом принципы не предусмотрены в другом юридическом акте, поэтому подобные правила может определять само товарищество. Товарищества очень по-разному определяют эти правила. Это может быть список общепринятых принципов совместного проживания, а может быть очень подробно проработанный товариществом "регламент", определяющий например дни и часы выбивания ковров, дни и часы проведения ремонта, который может нарушать покой других жильцов, подробные указания касающиеся выгула собак, и т. п. Такие правила становятся обязательными в момент принятия утверждающего их постановления.
1.2.4. Расходы на управление общей недвижимостью
Расходы по управлению общим недвижимым имуществом, которые пропорционально долям несет собственник помещения, состоят в частности из:
1) расходов на текущий ремонт и консервацию;
2) оплаты за электроэнергию, тепловую энергию, газо- и водоснабжение в части, касающейся общего недвижимого имущества, а также платы за коллективную антенну и лифт (если здание оснащено таким оборудованием);
3) страхования, налогов и других публично-правовых расходов, если таковые не покрываются собственниками отдельных помещений самостоятельно;
4) расходов на поддержание чистоты и порядка;
5) вознаграждение членам правления либо управляющему домом.
С целью покрытия расходов на управление собственники помещений совершают авансовые взносы в форме текущих платежей до 10 числа каждого месяца. Величина аванса определяется товариществом путем утверждения на основе предложений органов самоуправления. Устав ввел форму аванса, потому что по окончании отчетного периода (календарный год) следует рассчитать фактические расходы управления общей недвижимостью и вернуть переплаты, если они возникают. Если аванс не покрывал фактических расходов, он должен быть увеличен до необходимого объема принятием постановления. Собственник не может уклоняться от доплаты к заниженному авансу, если в этом появится потребность, поскольку он обязан покрывать все расходы, связанные с содержанием общей недвижимости (ст. 12 УСП).
Поскольку все расходы по управлению недвижимостью совместно несут только владельцы, могут появиться проблемы с добыванием нужных средств на оплату дорогостоящих ремонтов. Такие виды работ как замена покрытия крыши, установка водного или газового оборудования поглощают такие средства, что владельцы – физические лица не могут себе позволить такие большие единовременные расходы. Поэтому товарищества накапливают средства в отдельном ремонтном фонде, собирая на плановый ремонт порой в течение нескольких лет, чтобы сделать его возможным.
1.2.5. Ответственность владельцев за совместную недвижимость
По обязательствам, касающимся общей недвижимости, отвечает жилищное товарищество без ограничений, а каждый владелец помещения – в части, соответствующей его доле в этой недвижимости. Если орган домоуправления подписал от имени товарищества соглашение или иное обязательство, касающееся общей недвижимости и порождающее финансовые последствия, товарищество должно эти обязательства выполнить. Если владелец не согласен с решением органа домоуправления, это не освобождает его от покрытия долга. Но он может добиваться разрешения спора в судебном порядке в гражданском процессе.
Оплаты причитающихся сумм, связанных с управлением, можно добиваться в ??? производстве (судебном), не взирая на их величину. Если владелец помещения длительное время опаздывает со своими платежами или вопиющим образом выступает против обязывающего домашнего порядка, или своим неправильным поведением затрудняет использования других помещений или общей недвижимости, жилищное товарищество может в процессуальном порядке добиваться продажи помещения на аукционе на основе положений Гражданского процессуального кодекса о принудительном взыскании недвижимости. Владельцу, помещение которого продано, не полагается право на помещение взамен. После продажи помещения на аукционе из полученных средств будут покрыты все обязательства бывшего владельца, а также стоимость процесса. Оставшиеся средства будут ему возвращены. Такая форма защиты товарищества кажется очень строгой, однако подчас это единственный способ покрыть обязательства владельца.
Товарищество несет также гражданскую ответственность за вред, причиненный третьим лицам. Если упавшей с крыши черепицей или из-за заливания водой из общего водопровода будет повреждено имущество, или кто-то получит травму, упав на скользком полу или поврежденной лестнице, может добиваться возмещения ущерба от товарищества в частном порядке или через суд. Товарищество должно считаться с такими затратами и приобрести подходящую страховку, чтобы не платить в подобных случаях.
1.2.6. Управление общей недвижимостью
Ст. 18 УСП позволяет владельцам помещений в соглашении о выделении собственности на помещении или в соглашении, заключенном позднее в форме нотариального акта, определить какой угодно способ управления общей недвижимостью (право собственника), а в частности могут доверить управление физическому или юридическому лицу. Однако товарищества редко используют индивидуальные решения. Если способ управления не определен каким-то особенным образом, применяются правила, описанные в УСП.
Как уже говорилось, если число помещений не превышает семи, то при управлении общей недвижимостью применяются соответствующие положения Гражданского кодекса и Гражданского процессуального кодекса о общей собственности.
Если помещений больше чем семь, то владельцы помещений обязаны принять постановление о выборе единоличного или группового органа домоуправления. Членом такого органа может быть исключительно физическое лицо, выбранное среди собственников помещений или вне этой группы людей. Собственники помещений своим постановлением могут в любой момент приостановить либо отозвать полномочия органа домоуправления или любого его члена (УСП 19 – 22).
Орган домоуправления руководит делами жилищного товарищества и представляет его как в отношениях с внешним миром, так и в отношениях между товариществом и владельцами помещений. Если такой орган состоит из нескольких лиц, то выражение его воли должно быть составлено как минимум двумя его членами. Орган домоуправления на основе своих полномочий издает объявления с целью исполнения постановлений, имеющих последствия для владельцев всех помещений. Деятельность в рамках текущего управления проводится органом домоуправления самостоятельно. Действия органа должны соответствовать ожиданиям товарищества, поэтому он чаще всего выбирается среди членов товарищества. Жители того же самого дома лучше всего знают ожидания и потребности своих соседей.
Для совершения органом домоуправления действия, превышающего полномочия текущего управления, необходимо постановление большинства собственников помещений, выражающее согласие на выполнение действия и наделяющее правление полномочиями на заключение в предусмотренной законодательством форме договоров по осуществлению мероприятий, выходящих за рамки текущего управления.
Действиями, выходящими за рамки текущего управления, в частности являются:
1) установление денежного вознаграждения правлению или управляющему общей недвижимостью;
2) принятие годового хозяйственного плана;
3) установление размера взносов на покрытие расходов, связанных с управлением;
4) изменение предназначения части общего недвижимого имущества;
5) выражение согласия на надстройку либо перестройку общего недвижимого имущества, на выделение права собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части,
5a) выражение согласия на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе,
6) раздел общего недвижимого имущества,
6a) приобретение недвижимого имущества,
7) предъявление иска владельцу помещения, имеющему задолженность по оплатам или ведущему себя недопустимо,
8) установление в случаях, не регулируемых законодательно, части расходов, связанных с эксплуатацией устройств либо части здания, находящихся как в пользовании отдельных собственников помещений, так и в общем пользовании собственников по крайней мере двух помещений, которые будут включены в расходы по управлению общим недвижимым имуществом,
9) выражение согласия на имущественный раздел земельного участка, застроенного более чем одним жилым домом и связанные с этим изменения долей в общей недвижимости, а также установление размера долей во вновь возникших, выделенных общих объектов недвижимости,
10) установление того, в каких границах и каким образом правление либо управляющий ведет внебухгалтерский учет расходов на управление общей недвижимостью, авансов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью.
1.2.7. Постановления жилищного товарищества
Единственной предусмотренной в законе формой принятия решений владельцами об общей недвижимости являются постановления.
Постановления владельцев помещений (ст. 23 УСП) принимаются либо на собрании, либо путем индивидуального сбора голосов правлением; постановление может быть результатом голосования частично на собрании, частично проведенного путем индивидуального сбора голосов. Возможность такого принятия постановлений вытекает из того факта, что на собрание может прийти недостаточное количество владельцев помещений для того, чтобы постановление стало действительным. Чтобы товарищество могло эффективно функционировать, орган домоуправления может "довести до конца" голосование, посетив отсутствующих владельцев. Срок окончания такого голосования не определен, однако принятое таким способом постановление может быть реализовано, если о содержании постановления, принятого с участием голосов, собранных индивидуально, каждому собственнику помещения будет сообщено письменно.
Постановления принимаются большинством голосов собственников помещений, которое рассчитывается пропорционально величине долей (для принятия нужно больше 50% долей), если только в коллективном договоре либо в специальном постановлении не оговорено, что при решении определенных вопросов каждый собственник имеет один голос.
Если сумма долей в общей недвижимости не равна 1 или большинство долей принадлежит одному владельцу либо эти два условия выполняются одновременно, голосование по принципу, что на одного владельца приходится один голос, проводится каждый раз по требованию владельцев помещений, на долю которых приходится не менее 1/5 долей в общей недвижимости. Речь идет не о числе помещений, а о числе владельцев без учета того, сколько помещений в этой недвижимости имеют эти владельцы. Такое голосование, особенно в случае, когда причиной голосования является большинство долей, принадлежащих одному владельцу, не является до конца справедливым, поскольку возможность решения должна быть пропорциональна доле в недвижимости (оплаты и ответственность пропорциональны этим долям). Однако в определенных случаях, например когда владелец большинства долей избегает участвовать в собраниях, дает шанс на принятие решения.
Устав дает возможность разрешать в судебном порядке вопросы, касающиеся общей недвижимости, в целях обеспечения добросовестного управления этой недвижимостью. Поэтому если постановление не будет принято из-за невозможности получить большинство голосов собственников помещений, орган домоуправления или управляющий может требовать решения через суд, который вынесет приговор учитывая цели предполагаемого действия, а также интересы всех собственников. Также и владельцы помещений, не удовлетворенные принятым постановлением, могут обжаловать его в суде по причине несоответствия законодательству либо коллективному договору собственников, или если постановление нарушает принципы добросовестного управления общей недвижимостью или иным способом нарушает интересы собственника. Обжалование постановления возможно в течение 6 недель от дня его принятия на собрании коллектива собственников или от дня уведомления истца о содержании постановления, принятого при индивидуальном сборе голосов (ст. 24 – 25 УСП).
Если орган домоуправления на был избран или несмотря на избрание не выполняет своих обязанностей или нарушает принципы добросовестного хозяйствования, каждый владелец может требовать назначения принудительного управляющего через суд, который определит область его полномочий, а также размер вознаграждения. Суд отзовет управляющего, когда исчезнут причины его назначения.
Владелец помещения, выполняющий обязанности члена органа домоуправления, может требовать от товарищества вознаграждения, соответствующего обоснованным трудозатратам.
1.2.8. Финансовые дела товарищества
Добросовестное управление общей недвижимостью требует правильного ведения бухгалтерии и финансовой отчетности (ст. 29 – 30 УСП). Орган домоуправления или управляющий обязан для каждого общего объекта недвижимости, определенного жилищным товариществом, вести внебухгалтерский учет расходов на управление общим объектом недвижимости и авансов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью. Способ ведения такого учета может определить товарищество силой постановления (ст. 29 УСП). Однако из финансовых уставов вытекает, что фактически это должна быть полная бухгалтерия. Учет должен вестись настолько подробно и точно, чтобы на его основе можно было вести взыскание задолженностей в суде.
Расчетным периодом жилищного товарищества является календарный год.
Домоуправление обязано осуществлять расчеты через банковский счет, составлять для владельцев помещений годовые отчеты о своей деятельности, с этой целью созывать собрание общества жильцов как минимум раз в год, не позднее чем в первом квартале каждого года. Темами собрания должны быть в частности следующие: Утверждение годового плана хозяйственного управления общей недвижимостью, отчет органа домоуправления и принятие постановления в вопросе одобрения его деятельности. Годовой отчет должен содержать подробные расчеты расходов и оплат на счет товарищества и быть подготовленным таким образом, чтобы имелась возможность его использования при разработке хозяйственного плана на следующий год. Владельцы принимают постановление по вопросу одобрения управляющих на основе проведенной ими деятельности. Право контролировать деятельность органа домоуправления имеет каждый собственник помещения.
В случае, когда орган домоуправления не созвал собрание общества владельцев помещений в срок, годовое собрание может созвать любой из собственников.
Собрание собственников в случае надобности может быть также созвано органом домоуправления или по предложению собственников, владеющих как минимум 1/10 долей в недвижимости, тоже через домоуправление.
Как минимум за неделю перед датой собрания собственников орган домоуправления уведомляет об этом собрании в письменной форме каждого владельца помещения. В уведомлении следует указать день, время, место и порядок обсуждения вопросов. В случае предполагаемого изменения взаимных прав и обязанностей владельцев помещений следует также указать эти изменения. Если срок созыва собрания не соблюден или если орган домоуправления будет не в состоянии привести обоснования того, что правильным образом созвал собрание, очевидно можно будет отменить принятые постановления, следовательно к подготовке собрания нужно подходить серьезно.
1.2.9. Техническая документация объекта недвижимости
Орган домоуправления обязан от имени товарищества жильцов приготовить протокол приемки объекта недвижимости и его технической документации (строительной, приемной, и паспорта объекта строительства) хранить техническую документацию здания, а также вести и обновлять список владельцев помещений и принадлежащих им долей в общей недвижимости. Важной является проверка принимаемой документации. В Варшаве часто встречались случаи большого расхождения между документацией и фактическим состоянием, или при расчете долей в недвижимости. Орган домоуправления обязан предпринять действия, направленные на разработку или доработку технической документации здания и расчета затрат на ее разработку или доработку. Расходы на разработку или доработку технической документации здания ложатся на: до момента выделения в собственность последнего помещения – на прежнего владельца недвижимости, после выделения в собственность последнего помещения – на всех владельцев помещений в пропорциях, соответствующих их долям в общей недвижимости.
1.3. Споры, внутренние проблемы
Жилищное товарищество с точки зрения права есть частное лицо. Является товариществом владельцев, которые друг перед другом ответственны за свое поведение согласно Гражданскому кодексу и Гражданскому процессуальному кодексу. Кроме того, для товарищества жильцов правовые акты и УСП создают основы отношений с другими лицами, как физическими так и юридическими. Не существует каких-либо определенных отношений между жилищным товариществом и единицами территориального самоуправления, публичной администрацией или иными органами самоуправления. Не существует также надзорных или контролирующих органов, которым жилищное товарищество должно подчиняться. Существуют органы надзора за строительством, которые могут проконтролировать техническое состояние здания и наказать товарищество за неудовлетворительное техническое состояние а также предписать изменить это состояние; органы финансового контроля, которые могут проверить правильность ведения бухгалтерского учета и оплаты налогов. Однако ни одна организация не имеет прав контроля товарищества. Поэтому всякие проблемы, споры и недоразумения должны быть решены частным способом (здесь очень много зависит от личности членов домоуправления и совладельцев всего объекта недвижимости). Если такое решение проблемы будет невозможным, разрешить проблемы товарищества и его членов может только суд.
В одиннадцатилетней истории польских жилищных товариществ случалось много таких ситуаций. Суды выносили решения как в делах, вытекающих из обычной неспособности соседей нормально сосуществовать или в делах о возмещении причиненного ущерба, так и в делах, не регулируемых УСП, но требующих урегулирования. Одним из примеров такого разрешения является определение точной границы между общей и индивидуальной недвижимостью.
Расходы по содержанию собственности ложатся на владельца, а общей недвижимости – на товарищество. В какой момент системы водо-, газоснабжения, канализации и центрального отопления перестают быть общими, а становятся частной собственностью? Если в случае водо- и газоснабжения разделение кажется простым: центральная труба является общей, а распределяющая в помещение – частной, иногда считается, что общей является до перекрывающего вентиля, а после него – частная, то в случае центрального отопления проблем было гораздо больше. Следует признать, что батарея в помещении должна быть частной, но изменение регуляции такой батареи или ее полное отключение изменяет параметры во всем здании, хотя помещение лишенное батареи, и далее использует общее тепло благодаря его проникновению через стены. Эти дилеммы разрешены Постановлением Верховного Суда от 1997 г. (III CZP 36/97), в котором говорится, что система центрального отопления является устройством, которое не служит исключительно на пользу собственников помещений, а является общей системой (целиком) и без согласия остальных собственников нельзя отключать помещения от сети и устанавливать другой вид отопления. Похожая проблема касается балконов. Если на все помещения были установлены балконы, а в связи с их техническим состоянием требуется выполнить ремонт, кто должен за него заплатить. С одной стороны, балкон можно считать частной собственностью, поскольку им пользуется только владелец помещения, с другой – является частью фасада, который является общим, часто также фрагментом конструкции здания, тоже общей, и так балкон трактуется уставом Строительный кодекс. Суд решил спор так, что элементы конструкции балкона признал общими частями, а отделку пола и балюстраду – частной частью, и так предписал покрыть стоимость ремонта.
1.4. Юридические основы, управляющий недвижимостью
Функционирование жилищного товарищества опирается на Устав о собственности на помещения, а также уставы Гражданский кодекс и Кодекс гражданского делопроизводства. Это основные юридические акты. Однако это не единственные юридические документы, подробно определяющие другие вопросы, связанные с жизнью жилищного товарищества. Следует вспомнить уставы, связанные непосредственно с недвижимостью: Устав об управлении объектами недвижимости и Устав о планировании и территориальном хозяйствовании, Устав об охране прав нанимателей жилья, жилищном фонде гмины и изменении Гражданского кодекса; юридические акты, касающиеся зданий и помещений: Устав Строительный закон и Распоряжение Министра Инфраструктуры в вопросе технических условий, каким должны соответствовать здания и их местоположение; отраслевые юридические акты, связанные с инженерными системами: электрическими, газовыми, водными, тепловыми; финансовые: Устав о счетоводстве, Налоговый кодекс, Устав о подоходном налоге с юридических лиц, Устав о подоходном налоге с физических лиц, Устав о налоге на товары и услуги, и другие.
Поскольку управление зданием требует профессионализма и знания множества предписаний, орган домоуправления не всегда гарантирует товариществу, что будет обо всем помнить, что проведет в срок требуемые по закону осмотры или правильно выберет исполнителей ремонта, не подвергая товарищество риску слишком высоких затрат на ремонт, а ремонт будет выполнен добросовестно. Чтобы избежать таких проблем, товарищество может поручить функции управления/администрирования специализированной фирме. Устав об управлении объектами недвижимости (ст. 184 – 190) вызвал к жизни профессию управляющего недвижимостью. Управление недвижимостью есть профессиональная деятельность, которой занимаются специально обученные лица. Управляющим недвижимостью является физическое лицо, имеющее профессиональную лицензию, выданную в порядке, прописанном в уставе. Предприниматели могут осуществлять деятельность в области управления недвижимостью, если работа в этой области будет выполняться управляющими недвижимостью, или при условии приема на работу лицензированного управляющего.
Профессиональное управление недвижимостью основано на принятии решений и выполнении действий, имеющих целью обеспечить компетентное экономико-финансовое хозяйствование недвижимостью, а также обеспечить безопасность использования и правильную эксплуатацию недвижимости, в том числе текущего администрирования недвижимостью, также как и действий, направленных на содержание недвижимости в неухудшающемся состоянии в соответствии с ее предназначением, а также обоснованного инвестирования в эту недвижимость.
Управляющий недвижимостью или предприниматель действуют на основе соглашения об управлении недвижимость, заключенном с ее владельцем, жилищным товариществом. Соглашение требует письменной формы под угрозой недействительности. В соглашении указывается управляющий недвижимостью, профессионально ответственный за его выполнение, а также номер его профессиональной лицензии. В соглашении помещается свидетельство о страховании гражданской ответственности от ущерба, причиненного в связи с осуществлением деятельности по управлению недвижимостью.
Управляющий недвижимостью обязан выполнять работу в соответствии с принципами, вытекающими из положений права и профессиональными стандартами с особой старательностью, соответствующей профессиональному характеру этой деятельности, а также с принципами профессиональной этики. Он также обязан руководствоваться принципом охраны интересов лиц, в пользу которых ведет эту деятельность.
Принятие на работу управляющего не означает ликвидацию органа домоуправления. Он продолжает функционировать и выполнять обязанности, возложенные на него УСП, с помощью управляющего. Несмотря на расходы на зарплату управляющему, товарищество как правило тратит меньше денег при использовании его услуг, поскольку не платит за ошибки, связанные с недостатком знаний или опыта.