автор: Збигнев Дубель
Заключение: ТОВАРИЩЕСТВО И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Жилищное товарищество является наиболее демократичным органом, функционирующем в Польше. Все решает товарищество через демократичное принятие решений. Меньшинство должно подчиняться большинству, или убедить его в своей правоте и таким образом получить большинство. Лица, считающие себя обиженными, могут искать справедливости в независимых судах. Политические убеждения, вера или знакомства не имеют значения. Все можно измерить и определить, полезно это товариществу или нет.
Товарищество может произвольным образом определить способ управления своей собственностью (раздел 1.2.6) либо управлять ею в соответствии с положениями устава о собственности на помещения.
Возможно управление недвижимостью непосредственно собственниками или при помощи избранного Правления, но это не гарантирует полной ответственности за принятое решение. Управляющий будет помнить о сроках обязательных осмотров, лучше проверит исполнителей, ведь он должен нанимать инспекторов строительного надзора, которые не позволят что-либо себе внушить. Обычно он управляет большим числом товариществ, поэтому ему будет легче в результате переговоров добиться лучших условий соглашений по выполнению ремонта и более высокого их качества, ведь исполнители понимают, что можно получить следующие заказы, если управляющий будет доволен их работой.
Работа управляющим недвижимости требует очень больших способностей, знаний и опыта. Управляющий не может себе позволить ошибок или недосмотра, а его работа должна приносить товариществу пользу. Требования, предъявляемые к управляющему, и его ответственность, полностью обосновывают придание этой профессии статуса "профессия общественного доверия".
Большинство жилищных товариществ в Польше поручило управление лицензированным управляющим. Расходы, которые несут товарищества, управляемые таким образом, как правило ниже, чем квартплата, выплачиваемая нанимателями в коммунальных зданиях, а собственники помещений обычно чувствуют себя довольными. Всегда также существует возможность смены управляющего на лучшего, соглашение всегда можно расторгнуть.
Похоже, это хороший путь улучшения технического состояния зданий и содержание их в состоянии, которое будет удовлетворять даже требовательных собственников.
P.S. Для иллюстрации степени подробности соглашений, заключаемых с жилищными товариществами, публикуем для примера соглашение, заключенное большой компанией, специализирующейся на управлении недвижимостью.
СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕДАЧИ В УПРАВЛЕНИЕ ОБЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
в Варшаве по адресу ____________________________ общей полезной площадью всех помещений ______________ m2 участок № ....... территория ............... площадью ....... m2, застроенной зданием эксплутационного характера, для которой ведется кадастровая книга № ........... VI Отделом Кадастровых книг Районного Суда Варшавы Мокотова
§ l
Соглашение заключено ................. года между:
Жилищным Товариществом недвижимости по ул.__________________________ представляемой Правления Товарищества: 1. _________________________________________________
2. _________________________________________________
a
Компания ______________________________ ООО 01-886 Варшава, ул. З. Нхххххххххх 11, вписанная в Отечественный Судебный Реестр в ХХ Хозяйственном Отделе Районного Суда для г. Варшавы, номер КРС 000000000, называемый далее Управляющий, представленная
1. _________________________________________________
2. _________________________________________________
§ 2
Владельцы помещений заявляют, что .......................... года поручают Компании управление общей недвижимостью на условиях, определенных в настоящем соглашении, а Компания по принципу исключительного права принимает доверенное управление общей недвижимостью и соглашается с условиями соглашения.
§ 3
1. К Управляющему применяются постановления настоящего соглашения, а также положения устава о собственности на помещения, касающиеся прав и обязанностей управляющего, которому доверено управление общей недвижимостью в границах всех действий текущего управления. Управляющий заявляет, что согласно требованиям Устава об управлении объектами недвижимости принимает на работу физических лиц, имеющих профессиональные лицензии в области управления недвижимостью.
2. Управляющий уполномочен заключать договоры от имени Товарищества с поставщиками энергии, воды и т. д., в том числе с MPWiK S.A., SPEC S.A., поставщиками электрической энергии для общей части, исполнителями услуг: вывоза мусора, уборщиками и т. д., а также с исполнителями консервационно-ремонтных работ.
3. Управляющий предоставляет услуги в области администрирования и сотрудничает с владельцами в деятельности по управлению до момента изменения или расторжения настоящего соглашения. Деятельность управляющего подвергается оценке на ежегодном собрании владельцев помещений, которое правление товарищества созывает до 31 марта каждого года.
4. Предметом собрания, о котором идет речь в п. 3, должно быть:
- отчет управляющего по реализации постановлений владельцев помещений в предметной и финансовой области
- принятие или отклонение отчета путем принятия постановления
- принятие постановления об утверждении финансового отчета для Правления Товарищества
- принятие годового хозяйственного плана управления общей недвижимостью и оплаты расходов, вытекающих из представленной управляющем калькуляции, касающейся:
a. текущего содержания недвижимости
b. планируемых ремонтов
c. администрирования недвижимостью
d. вознаграждения управляющему.
§ 4
1. Управляющий уполномочен принимать решения, в пределах текущего управления общей недвижимостью, при том, что может принять обязательства в пределах сумм, определенных на данный год владельцами помещений в принятых ими постановлениях. Контракты на ремонт на сумму, превышающую 20000 зл. утверждают уполномоченные владельцы.
2. Для принятия управляющим решений, превышающих границы текущего управления, за исключением положений, содержащихся в п. 3, требуется постановление владельцев помещений.
3. Владельцы помещений предоставляют управляющему полномочия для совершения от их имени действий, превышающих границы текущего управления, в области разрешения временно находиться на территории недвижимости третьим лицам в связи с необходимостью выполнения ремонтных или иных работ.
4. В случае получения управляющим дополнительных финансовых средств для владельцев помещений, связанных с дополнительной сдачей в аренду общей площади (рекламы, антенны и т. д.) управляющему полагается разовое вознаграждение в размере месячной оплаты от нового нанимателя по заключенному соглашению.
§ 5
К обязанностям управляющего относится:
1. Администрирование общей недвижимости в области:
- исполнения постановлений владельцев помещений,
- обеспечения (в рамках утвержденного хозяйственного плана) содержания недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии,
- проведения надзора за проводкой (на лестничных клетках), связанной с телекоммуникацией, кабельным телевидением, системой домофона и т. д.
- обеспечения быстрого устранения аварий и их последствий, контроль качества профилактических работ,
- инициирования технического контроля, периодических осмотров недвижимости, а также устройств, являющихся оснащением объекта, в соответствии с требованиями строительного права,
- заказ необходимых починок в соответствии с заранее разработанным календарным расписанием, в согласованных пределах, оцененных и порученных выбранным исполнителям,
- обеспечения рационального и обоснованного принятия решений о проведении ремонтных работ, надзора их качества и пунктуальности,
- страхования здания,
- расчетов услуг, оказываемых в пользу общего объекта недвижимости на основе заключенных договоров в пределах имеющихся у товарищества средств
- передачи владельцам помещений информации, связанной с актуальными потребностями, касающимися технического, эксплуатационного и финансового состояния недвижимости,
- ведения бухгалтерии товарищества в соответствии с требованиями устава о счетоводстве при одновременном выполнении требований устава о собственности на помещения, выполнение годовых финансовых отчетов в упрощенной форме,
- подготовки расчетов по исполнению годового хозяйственного плана,
- составления требуемых отчетов для местных и государственных организаций,
- выставления фактур и иных финансово обязывающих документов,
- сбора в пользу товарищества причитающихся сумм денежных и иных доходов от общей недвижимости,
- сбора от владельцев помещений авансов в пользу товарищества для покрытия расходов на управление общей недвижимостью и за предоставляемые в помещения коммунальные услуги,
- расчетов с юридическими лицами и владельцами помещений авансовых платежей для покрытия: расходов по содержанию общей недвижимости, ремонтного фонда и доходов от недвижимости,
- расчетов с юридическими лицами и владельцами помещений авансовых платежей для покрытия: расходов за предоставляемые в помещения и в общую часть коммунальные услуги (согласование размера таких авансов на основе расчетов с поставщиками услуг и прогноз расходов),
2. Сотрудничество с владельцами помещений в управляющей деятельности такой как:
- по доверенности товарищества представление его как в отношениях с внешним миром, так и в отношениях между товариществом и владельцами помещений,
- ведение журнала строительного объекта, а также технической документации объекта недвижимости, требуемой положениями строительного права,
- поручение технического контроля, периодических осмотров объекта недвижимости, а также оборудования, являющегося техническим оснащением, в соответствии с требованиями строительного права (периодические ежегодные и пятилетние осмотры, строительное и инсталляционные экспертизы),
- подготовка коммерческих предложений и выбор лучшего предложения по выполнению консервационных и ремонтных работ
- подготовка соглашений с исполнителями, надзор и расчет за выполненные работы,
- выдача удостоверений и справок владельцам помещений,
- подготовка информации о понесенных расходах на содержание недвижимости, а также о приходах,
- виндикация задолженности по денежным и иным доходам от недвижимости, а также оплаты владельцами помещений расходов на управление общей недвижимостью, расходов на предоставление коммунальных услуг, ремонтного фонда; выступления в делах связанных с информированием нарушителей и должников или в судебных процессах на основе доверенности, предоставленной владельцами помещений путем соответствующего постановления.
- проверка юридического статуса недвижимости,
- ведение учета владельцев помещений,
- подготовка и обслуживания собраний товарищества, протоколирование, надежное хранение протоколов собраний и постановлений,
- подготовка годового предметно-финансового плана в области эксплуатации и ремонтов.
§ 6
1. С целью надлежащего выполнения доверенных обязанностей Управляющий уполномочен распоряжаться средствами банковских счетов Товарищества: основной в банке (_____) ......................................................, а также ремонтный счет (_____) № ....................................... .....................
2. За выполнение доверенных настоящим соглашением обязанностей управляющему полагается ежемесячное вознаграждение в размере .......... z? нетто за каждый m2 полезной площади всех помещений, выплачиваемое авансом до 10 числа каждого месяца, являющееся частью покрываемых совладельцами расходов на управление общей недвижимостью. Управляющий уполномочен ежемесячно взимать это вознаграждение с банковского счета товарищества в течение срока платежа.
3. В связи с принятием дел управляющего, необходимостью принять документацию, базы данных, инициирования административных, бухгалтерских и технических процедур управляющий получит единовременную оплату размером .................. зл., выплачиваемую в течение одного месяца с момента заключения соглашения с эксплуатационного счета Товарищества.
§ 7
1. Владельцы помещений обязываются взять на себя полные расходы, связанные с содержанием общей недвижимости. Соответствующие платежи будут вноситься до 10-го числа каждого месяца в виде авансов на эксплуатацию и ремонтный фонд.
2. Кроме расходов на управление общей недвижимостью, определенных в п. 1, владельцы помещений несут расходы, связанные с содержанием и использованием их помещений, в частности, расходы на центральное отопление, подогрев воды, потребления холодной воды, отвод канализационных стоков, вывоз мусора и т. п. – в общем размере, вытекающем из заключенных с поставщиками соглашений; эти расходы рассчитываются по отношению к площади помещений или количеству человек, проживающих в помещении. Авансы на покрытие этих расходов владельцы помещений обязаны вносить до 10 числа каждого месяца на счет товарищества, с которого управляющий уполномочен производить соответствующую оплату поставщикам. Расчет путем сравнения взносов и расходов производится по истечению календарного года или в ином годовом исчислении, согласованном с товариществом. В случае повышения или снижения цен поставщиками услуг управляющий может повысить или снизить ставку аванса, а также изменить размер авансов по этим пунктам на основе расчетов с поставщиками и прогнозов расходов. Управляющий обязан незамедлительно уведомлять владельцев помещений о выполненном повышении или снижении и обосновать это повышение или снижение.
3. Проценты и иные расходы, вызванные отсутствием любых своевременных оплат, ложатся на владельцев помещений, отвечающих за задержку.
§ 8
1. Управляющий несет ответственность за свои действия и бездействие, а также за действия и бездействие лиц, с помощью которых он осуществляет деятельность, если состояние средств товарищества позволяло выполнить невыполненные действия.
2. Административные решения в компетенции управляющего, касающиеся общей недвижимости, ложатся на владельцев помещений (товарищество).
§ 9
Споры, связанные с реализацией настоящего соглашения, будут рассматриваться судами в соответствии с расположением управляемой недвижимости.
§ 10
Соглашение заключается на неопределенный срок с сохранением права каждой из сторон на трехмесячный срок расторжения в конце календарного месяца. Товарищество сохраняет право на немедленное расторжение соглашения в случае серьезного невыполнения обязанностей управляющим и после предупреждения управляющего о таком намерении в письменном виде с назначением двухнедельного срока устранения указанного невыполнения обязанностей. Управляющий сохраняет право на немедленное расторжение соглашения в случае невыполнения владельцами помещений обязанностей по внесению оплаты на содержание общей недвижимости, а также оплаты на покрытие расходов за предоставление коммунальных услуг, перечисленных в § 7. Расторжение всегда должно совершаться в письменном виде.
§ 11
Жилищное товарищество обязывает управляющего к протокольному принятию технической, финансовой и административной документации Товарищества, соглашений, касающихся общей недвижимости, и иных документов от прежнего управляющего. В случае проблем с получением документов от прежнего управляющего способ их получения/восстановления определит товарищество.
§ 12
В вопросах, не урегулированных настоящим соглашением, применяются:
- Устав о собственности на помещения (Dz. U. 1994 № 85 поз. 388 с последующими изменениями, однородный текст Dz. U. 2000 № 80 поз. 903)
- Положения Гражданского Кодекса (Dz. U. 1964 № 16 поз. 93 с последующими изменениями)
- Устав об управлении недвижимостью (Dz. U. 1997 № 115 поз. 471, однородный текст в Dz. U. 2000 № 46 поз. 543)
- Устав о планированию и территориальном хозяйствовании от 27 марта 2003 г., Dz. U. 2003 № 80 поз. 717 с последующими изменениями)
- Устав Строительный закон (Dz. U. 1994 № 89 поз. 414 с последующими изменениями)
- Распоряжение Министра Инфраструктуры от 12 апреля 2002 г. в области технических условий, которым должны соответствовать здания и их расположение (Dz. U. 2002 № 75 поз. 690)
§ 13
Соглашение составлено в двух идентичных экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон.
ВЛАДЕЛЬЦЫ ПОМЕЩЕНИЙ
УПРАВЛЯЮЩИЙ
(Управление Товарищества)
.............................................. ..............................................
.............................................. ...............................................
[1] Гмина – наименьшая единица территориально-административного деления в ПНР. На сегодняшний день основная еденица местного самоуправления в РП. (прим. переводчика).