28 ноября 2012 состоялся семинар МАМН и Восточного комитета германской экономики в рамках Партнерского проекта Восточного комитета с белорусскими ТПП и союзами промышленников и предпринимателей.
За день до проведения семинара, 27.11.2012 года, в Постоянной комиссии по жилищной политике белорусского Парламента состоялась встреча депутатов Постоянной комиссии с председателем правления МАМН Вернером Меркелем и членами правления МАМН. На встрече было принято решение о создании рабочей группы, в которую будут приглашены представители депутатского корпуса, профильных министерств, некоторые члены правления МАМН и другие заинтересованные. Рабочая группа будет обсуждать вопросы, связанные с институтом аренды жилья и развития профессионализма в управлении жильём, в том числе предложено разработать положение об управляющих и сервисных компаниях в Беларуси и стандарты по управлению многоквартирными жилыми домами.
Мастер-класс для участников семинара подготовил председатель Международной ассоциации менеджмента недвижимости, член президиума Центрального координирующего союза ассоциаций управляющих комнаний ФРГ, владелец группы управляющих и сервисных компаний VEGIS господин Вернер Меркель.
Доклад был подготовлен на русском языке, и содержал следующие разделы:
- Информация о группе предприятий VEGIS
- Расчёт коммунальных расходов
- Составление хозяйственного плана
- Взыскание задолженности по оплате коммунальных услуг
Последовали многочисленные вопросы участников семинара - руководителей, бухгалтеров и менеджеров белорусских ассоциаций, коммерческих инжениринговых и строительных компаний, товариществ собственников и ЖСПК.
Состоялась дискуссия о возможности применения в Республике Беларусь профессиональной информации, изложенной господином Вернером Меркелем, имеющим опыт управляющего 26 лет. Было обращено внимание на существенное отличие управляющих и сервисных компаний Германии от УК, действующих в Российской Федерации. Это отличие заключается в том, что немецкие управляющие всегда действуют в интересах собственников квартир, так как их труд полностью оплачивается собственниками, и никаких иных источников доходов, включая премии от третьих лиц, у немецких управляющих нет. Кроме того, на счета УиСК в ФРГ поступают только небольшие суммы от собственников квартир за услугу "управление совместным домовладением", а все остальные средства за коммунальные услуги проходят через счёт совместного домовладения. УиСК в ФРГ, в отличие от УК в РФ, не имеют права изменять стоимость коммунальных услуг и получать от этого прибыль. Кроме того, деятельность каждого управляющего подлежит страхованию (за его счёт) от последствий ошибок, которые он (управляющий) может допустить, невольно нанеся ущерб совместному домовладению.
Слайд-презентацию "Экономика в совместном домовладении" представил участникам член правления МАМН и исполнительный директор МАМН Геннадий Калёнов.
В состоявшейся затем дискуссии приняли участие как белорусские, так и немецкии эксперты.
Господин Вернер Меркель обратил внимание присутствующих, что бухгалтер в Германии работает всего несколько месяцев в году, так как сумма расходов за услуги, включая отопление, распределяется равномерно и потребители платят по 1/12 от годовой суммы из хозяйственного плана, каждый месяц, причём авансом. Таким образом, труд бухгалтера каждый месяц для расчёта платежей не требуется. Кроме того, если собственник квартиры более двух месяцев не уплачивает сумму из хозяйственного плана, утверждённого на общем собрании совместного домовладения, то ему через суд предъявляют счёт за весь финансовый год, и собственник оплачивает всю сумму за год авансом + судебные издержки. Несколько лет назад в законодательство ФРГ внесено изменение, согласно которому неплательщикам разрешено отключать отопление и воду, как крайняя мера воздействия. Кроме того, как правило банки, инициируют судебные решения о выселении неплательщика (временную квартиру ему подбирает управляющий), квартира продаётся на аукционе и возвращаются долги кредиторам, а затем о таком собственнике и его семье заботится государство.
Геннадий Калёнов сообщил, что в Беларуси согласно законодательству собственники квартир платят только за фактически потреблённые услуги до 25-го числа месяца, следующего за расчётным. Это требует ежемесячных расчётов с привлечение большого числа специалистов. Кроме того, для исключения кассового разрыва, ТС и ЖСПК вынуждены собирать вступительные и иные предусмотренные уставом взносы для формирования собственных оборотных средств, что экономически трудно, учитывая инфляцию и девальвационные процессы.
Продолжение доклада господина Вернера Меркеля стали следующие темы:
- Текущий ремонт, техническое обслуживание, капитальный ремонт, модернизация и др. в соответствии с Законом "О жилой собственности" в ФРГ;
- Положение "О гонорарах для архитекторов и инженерах";
- Управляющий жилой собственностью, его задачи и их исполнение;
- Особые расходы совместного домовладения;
- Подготовка и принятие решений.
После очередной дискуссии господин Бернхард Шварц, член правления МАМН и директор проектов IWO, рассказал о планах МАМН в 2013-2014 годах, поделился своими впечатлениями о встрече в Парламенте и впечатлениями о семинаре. Участники семинара заполнили опросные листы с оценкой проведенного семинара и пожеланиями о темах последующих семинаров. Затем исполнительный директор МАМН Геннадий Калёнов (на фото) вручил участникам семина сертификаты Международной ассоциации менеджмента недвижимости, подписанные председателем ассоциации Вернером Меркелем.
Господин Вернер Меркель любезно предоставил свой доклад для размещения на сайте Ассоциации www.jildom.com
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
29 ноября 2012 состоялся "круглый стол" членов правления МАМН с представителями самых крупных страховых компаний Республики Беларусь. Тема круглого стола - "Страхование общего имущества многоквартирных жилых домов". Работники страховых компаний сообщили, что практики страхования здания как цельного объекта в Республике Беларусь нет, и правила такого вида страхования отсутствуют. Тем не менее, правила страховые компании разработают, если этот вид страхования будет перспективным.
Представители товариществ собственников из Витебска выразили мнение, что страхование здания целиком и страхование рисков эксплуатирующей организации необходимо уже сейчас, но в своём городе они не могут получить подобного предложения от страховой компании.
Вернер МЕРКЕЛЬ в свою очередь поделился опытом страхования жилых многоквартирных домов в Германии. Он отметил, что в ФРГ страхование МЖД от пожара является обязательным, а от других рисков - рекомендательным, но как правило все МЖД застрахованы. Это обусловлено тем, что ещё до ввода жилого дома в эксплуатацию утверждается устав совместного домовладения, в котором в том числе прописаны все виды обязательного страхования, и граждане, покупая квартиры, берут на себя обязательство оплачивать эти виды страховок. Насколько это важно, Вернер МЕРКЕЛЬ пояснил на примере. В случае, если на земельном участке совместного домовладения произошло падение фасадной штукатурки, ответственность несут собственники зсовместного домовладения, а если, например, в результате получил повреждение и стал инвалидом мужчина 40 лет, у которого 3-ое детей, то сумма на его лечение и содержание составит до 10 миллионов евро. Если бы земельный участок не был застрахован, то эти деньги возмещали бы собственники квартир. Или например, в случае пожара в квартире, который распространился на часть дома, ущерб может быть очень большой, и собственники просто не в состоянии будут собрать необходимую сумму на ремонт здания.
Вернер Меркель познакомил присутствующих с профессиональной информацией, содержащей детальное изложение видов страховок в Германии и обязанность управляющиего в связи со страхованием МЖД.
Во время дискуссии произошёл интересный телефонный разговор Вернера Меркеля с одним из управляющих филиала его компании в Дортмунде. Рядом с МЖД, находящимся в управлении компании, шла стройка, и обнаружили авиабомбу времён Второй мировой, которую сапёры решили подорвать на месте из-за рисков перевозки. Управляющий докладывал Вернеру Меркелю, как он проводит эвакуацию жильцов и размещение их в гостиницах, так как это также является обязанностью управляющего компании. Кроме того, все расходы в данном случае управляющей компании и собственникам квартир возместит страховка, вовремя подготовленная управляющим.
Результатом "круглого стола" явилось решение - по инициативе товариществ собственников, членов МАМН, разработать совместно обращение в Совет Министров Республики Беларусь с предложением страховать жилые многоквартирные здания с земельным участком как цельный объект (от пожара) в обязательном порядке, а также рекомендовать другие виды страхования, исключающие риски собственников квартир в случае повреждения или уничтожения общего имущества.
* Проект осуществляется при поддержке SEQUA по поручению Федерального министерства экономического сотрудничества и развития (BMZ).
Восточный комитет ведет Партнерский проект с декабря 2009 года совместно ТПП г. Эрфурт и SEQUA