10 апреля 2013 состоялся семинар МАМН и Восточного комитета германской экономики в рамках Партнерского проекта Восточного комитета с белорусскими ТПП и союзами промышленников и предпринимателей. Была презентована брошюра "Роль союзов и ассоциаций в развитии жилищного сектора".
А во второй половине дня был проведен Круглый стол с ОО "Минский Союз предпринимателей и работодателей", другими союзами, ассоциациями. Название круглого стола - «Бизнес в управлении жилфондом, возможности для предпринимателей Беларуси, опыт Германии".
Открыл семинар председатель Международной ассоциации менеджмента недвижимости, член президиума Центрального координирующего союза ассоциаций управляющих комнаний ФРГ, владелец группы управляющих и сервисных компаний VEGIS господин Вернер Меркель (на фото справа).
Эксперт обратил внимание присутствующих, что в Германии диалог с законодателями и с органами власти ведут только союзы и ассоциации, а не разрозненные представители той или иной группы. И как показывает опыт, именно такой диалог приносит результат, так как без диалога с органами власти изменения невозможны. Этот диалог важен и для представителей власти - так как у союзов и ассоциаций есть тонкое чутьё знания рынка.
Например, в Парламенте из 500 депутатов может быть только один профессиональный управляющий недвижимостью, а союз объединяет тысячи таких профессионалов.
В Германии созданы сотни ассоциаций, которые объединяются в земельные ассоциации, а земельные ассоциации объединяются в центральные союзы ассоциаций. Ассоциации, действующие на рынке жилой собственности, бывают четырёх основных видов деятельности:
- ассоциации застройщиков, включающие ассоциации жилищно-строительных коммерческих компаний, жилищно-строительных некоммерческих кооперативов;
- ассоциации квартиросъёмщиков (арендаторов);
- ассоциации собственников арендных домов (жилищных компаний) и жилищных кооперативов;
- ассоциации управляющих недвижимостью и работников, которых нанимают управляющие.
При этом следует учесть, что собственники квартир в случае каких-либо проблем имеют возможность объединиться и создать свои ассоциации, но почти всегда интересы собственников квартир представляют именно управляющие (физические лица), которые объединяются в ассоциации (юрлица, объединяющие физлиц), и затем в союзы (объединяющие юрлица - ассоциации управляющих).
20 миллионов семей (80 млн человек) в Германии живут в съёмном жилье, поэтому ассоциации квартиросъёмщиков имеют значительное влияние, и без согласования с ними не принимается ни один законодательный документ. Так было не всегда. До Второй мировой войны 85% горожан снимали жильё, но не у государства, а у небольшого количества частных собственников, которым и принадлежал почти весь жилфонд в Германии. У этих собственников не было надобности нанимать управляющих, т.к. уборка лестниц и двора была обязанностью арендаторов квартир (по очереди), а для устранения мелких недоделок собственники домов нанимали ремесленников. После войны большая часть жилфонда была разрушена, и власти пришли к пониманию того, что восстановить жилфонд можно только совместно, за средства граждан и кредиты. Так появились "совместные домовладения", которые в Беларуси ошибочно называют "товариществами собственников". Затем был принят Закон о собственности, чтобы определить, по каким правилам строить и управлять "совместными домовладениями". Появились профессиональные управляющие. Управляющие создавали свои ассоциации, которые изучали прооблемы, дискутировали по поводу решения проблем, давали консультации правительству. Но - невозможно заниматься бесконечно консультациями, нужен был результат. Для этого в 2003 году был создан Федеральный союз, который объединил все ассоциации для диалога с правительством. В союзе открыты группы по направлениям, и каждая ассоциация направляет в группу своего представителя.
У Центрального союза управляющих, тем не менее, должно быть много точек соприкосновения с застройщиками. Так как в условиях свободного рынка можно заниматься бизнесом "управление жилой недвижимостью" только в том случае, если недвижимость привлекательна для потребителей. Управлять объектом, который мало пригоден для жилья, проблематично. Поэтому интересы управляющих, застройщиков и нанимателей квартир пересекаются.
Был приведен пример сотрудничества между союзом управляющих и союзом квартиросъёмщиков. В Германии ранее все расходы по модернизации зданий (не капремонту, а именно модернизации) нёсли только собственники. А при проведении модернизации, или энергоэффективной санации многоквартирного жилого дома, как правило, снижалась арендная ставка в связи с неудобствами для арендаторов. Союз управляющих договорился с союзом квартиросъёмщиков о компромисе, и отныне:
- если проводится энергоэффективная санация (модернизация) жилого здания, часть расходов можно списать на арендаторов, и они не вправе отказаться;
- арендаторы в течении определённого оговоренного срока должны смириться с неудобствами при проведении модернизации, и арендная ставка (квартплата) не снижается в течении этого оговоренного времени.
Но для проведения работ в кратчайшие сроки и для выработки стратегии в общении с собственниками квартир и арендаторами союзы управляющих и союзы квартиросьёмщиков вели диалог также и с ассоциациями застройщиков. В результате этого диалога совершенствовалась культура работы с собственниками жилья при подготовке и проведении санации многоэтажных домов.
Это тема была изложена в презентации члена правления МАМН, директора проектов Инициативы "Жилищное хозяйство в Восточной Европе" IWO, Berlin, господина Бернхарда Шварца.
В своей презентации он обратил внимание на обязанности "бюро по работе с жильцами", которые создаются в каждом многоквартирном жилом доме (на период подготовки и проведения ремонта). Эти обязанности:
- Проведение бесед со всеми домашними хозяйствами о софинансировании ремонта, документация результатов, анализ, подведение итогов, архивирование;
- Поддержка правления совместного домовладения при проведении информационных собраний;
- Информирование жильцов о преимуществах энергосберегающей санации; предоставление буклетов, информационных материалов об энергосбережении в жилфонде, фотографий, графиков строительно-монтажных работ, фильмов;
- Выставка образцов, например ламинита, окон, керамической плитки , сантехоборудования и других материалов, которые будут использоваться при ремонте – с правом выбора тех или иных жильцами ;
- Консультации, регистрация заявленных проблем, решение этих проблем.
Бюро осуществляет тесное сотрудничество с руководителем стройки; должно находиться на месте, в самом доме или рядом с домом. Требования к руководителю бюро по работе с жильцами: опыт работы в качестве руководителя стройки, умение эффективно и коммуникабельно общаться с жильцами. Определение термина «модернизация» в Германии - в соответствии с Гражданским кодексом, это: " Устойчивое повышение потребительской стоимости или длительное улучшение общих условии проживания" и "Устойчивая экономия воды, тепла и энергии". При этом законодатель ФРГ требует оповещения жильцов о предстоящей модернизации в письменном виде за срок не позже 3 месяцев до начала работ.
О том, как предприниматели в Республике Беларусь решают свои проблемы через диалог с органами власти, рассказал присутствующим Карягин Владимир Николаевич (на фото третий слева), председатель ОО "Минский союз предпринимателей и работодателей".
Он отметил, что бизнес может существовать только в диалоге с гражданским обществом, которого в Беларуси почти нет. А главное - это научиться говорить с правительством одним голосом, а не разрозненно.
Тем не менее, белорусский бизнес создал почти миллион рабочих мест, а предприниматель фактически три раза платит налоги: сам, от организации, и платят наёмные работники. В Беларуси создано 94 центра поддержки предпринимателей, которые успешно работают.
Эксперт рассказал о "Национальной платформе бизнеса Беларуси - 2013", где изложены 107 вопросов по демонополизации рынка, в том числе рынка жилищно-коммунальных услуг. Разработкой документа занималась СЮЛ "Республиканская Конфедерация Предпринимательства". Но в то же время, Владимир Корягин сообщил, что в Конфедерации до сих пор не представленна ни одна ассоциация по управлению недвижимостью, и предложил Международной ассоциации менеджмента недвижимости вступить в СЮЛ РКП. Кроме того, в результате "круглого стола" появилась идея организовать обсуждение предложений к правительству Беларуси по созданию и устойчивому развитию рынка управления жильём - 10 октября 2013 года, на III Международной конференции в Национальной Библиотеке, куда пригласить в том числе других членов СЮЛ РКП.
фотографии - Геннадий Калёнов